从去年10月以来到现在，开发商和购房者之间的博弈一直在持续。双方博弈的结果无外乎以下四种：一是价格上涨，销售量同增；二是价格上涨，但销量下降；三是价格下降，销量上涨；四是价格下降，销售也下跌。对于开发商来讲，最期望得到第一种结果，这样他们可以继续获取暴利，而购房者则肯定期待最后一种结果以达到低价买房的最终目的。当然在市场经济体中，任何博弈的结果都不可能出现第一种和最后一种博弈结果，在竞争市场体系中，博弈的最有可能结果是中间两种。

    迄今为止，双方“缠斗”的结果尚不明朗，本来三月份是楼市能否回暖的重要时期，但是在已经过去的三月中，楼市并未出现象开发商所期待的“回暖”，同时更没有出现购房者所期待的楼市出现“房价拐点”，北京大部分项目并没有出现明显的房价松动。

    根据北京房地产交易管理网的数据显示：今年3月北京住宅期房日均交易量仅有182套，去年同期销售量达258套，销售量相比去年同期下降了30%。值得注意的现象是，3月份京城在售项目中，有70%楼盘没有涨价，而从购房者的构成中，需求的目的发生了明显变化，那就是自住性需求成为购买主力，而以往的热闹异常的投资型客户正逐步淡出，消失在市场的“视野”之外。

    从现在来看，双方博弈的发展方向正在从价涨量跌衍变为价跌量涨，即从博弈的第二种结果向第三种结果发展。从开发商来讲，三月份的开发商把大部分的精力放在促销和打折，他们期待运用折扣的“诱饵”让更多的购房者放弃观望，重新加入到购房的队伍中来。虽然3月份的销售量同比下降30%，但并不能说明面对开发商的“高折扣”所起的作用为零，相反那些存在刚性需求的自住型客户开始放眼楼市，对市场上部分高折扣项目、性价比高和抗跌性强的项目开始下手购房，这也是三月份楼市销售量环比二月份有增加的重要原因。

    6个月的观望期，无论对于开发商还是购房者，都是一种难以再坚持的煎熬。

    从开发商的角度来看：由于购房者的观望，销售回款慢，企业资金压力越来越大；同时由于国家紧缩货币政策的实施，贷款难度加大；尤其致命的是，由于企业的大量资金都占押在土地储备中；由于通货膨胀的影响，钢铁等建筑原材料大幅度涨价，人员成本也相应增加。综合上述种种原因，可以说6个月的博弈时间已经让开发商成为强弩之末，如果这样的博弈在持续1到2月，相信有超过一半的开发商将命丧“资金门”，因此从开发商的角度来讲，观望必须在4月份结束。

    从购房者角度来看，大部分投资型客户因为高房价，投资升值空间有限，加之二套房房贷政策的实施，让他们逐步谈出房地产市场。而真正着急是那些拥有自住需求的购房者，一般自住型住房者分为两类：首次置业者和升级换代者。对于因为结婚、工作需要等需要买房的首次置业者来说，他们的需求无疑是最具刚性的，而升级换代者对于未来的楼市也判断不出到底是涨还是跌。

    按照以往的经验，市场总是难逃出“观望、复苏、爆发”的怪圈，房价越调越涨的教训让人们记忆深刻。比如在上海，08年3月份的房价和销售量刚刚出现反弹的迹象，就有人高呼“上海楼市即将出现房价报复性上涨”，我相信这样极具煽动性的言语肯定让购房者看了心惊肉跳。尤其对于那些第一次买房者来说，他们的心理承受能力非常有限，刚性需求和有限的收入让他们不敢奢望未来，更经不起房价上涨的折腾。相反升级换代购房的需求者就从容的多，也相对弹性很多，在楼市不明朗之前，他们完全有理由继续选择观望。因此，在未来的四月，如果有开发商继续出现折扣和优惠房，相信自住型的购房者会率先放弃观望，去购买适合自己的房子。

    通过以上分析，楼市价格大幅度上涨的可能性几乎为零，但是期待房价大幅度下跌也是一种纯粹的“乌托邦”。我们有理由相信，4月份的北京楼市极有可能出现更多项目采取折扣和优惠来吸引购房者，而自住型的购房者也不会继续观望。楼市双方博弈的结果将逐步明朗话，最终见分晓的将是楼市出现价跌量升的第三种结果。（完）（徽湖）