“根据我们监测，当前昆明房地产销量有所下降，近期几个楼盘开盘价低于预期，这些征兆都表明昆明房价开始降温，进入盘整期。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任、副教授周大研昨天（3月21日）在一堂主题为房地产与宏观经济的关系研究的讲座上，以昆明房价为例，分析了2008年昆明房价的走势。

    云南囤地2150万平方米

    房价会不会降？对于这个最受关注的问题，周大研分析了房价下跌的动因，首先以加息、二套房政策为代表的，猛、狠、准的金融政策已经起到一定作用。三令五申的限制囤地政策给开发商施加了压力，他引用北京师范大学金融中心的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》数据，据调查了解，预计到今年年底，全国开发商通过规范渠道的囤地规模约为8亿平方米，规范和非规范囤地共约10亿平方米。截至2006年底，估计沉淀在土地上的资金约为2.4万亿元，这些土地量足够开发商进行4年的开发。而云南2002年至2005年囤地的数量在2150万平方米左右，排全国第15名，西部第3名。

    经济适用房、廉租房等保障性住房包括城中村的改造加速建设也会造成一定影响，只是在结构上对昆明房价的影响力是有限的。

　　昆明房价涨跌“慢半拍”

    “如果你好不容易攀上喜马拉雅山顶峰，就算不继续攀登，你会不会舍得马上下来，还是留下来看看风景。”周大研用一个形象地比喻表述自己的观点，目前我国房价进入周期性繁荣顶部区，但不会马上跌下来。中国房地产经过快10年的繁荣，已经进入适度调整期，但不是大拐点，2008年房价将分化，部分一、三线城市房价下降幅度相对较大，二线城市则可能波动小，涨跌不会太明显，房地产市场的发展趋势同样要到下半年才会相对清晰。简而言之就是房市涨幅放缓，但是不会大跌。

    周大研开玩笑说，对于昆明房地产市场来说，有一个很显著的特点就是慢半拍，与全国联动性不大，信息不及时，“当年中国其他地方的房地产猛涨的时候，昆明房价不涨反跌，等到全国市场平静了，昆明楼市开始补涨，现在全国很多地方的房价已经跌得很明显了，昆明市场上反应却不大。”

    他列举了2007年房价上涨的情况，根据田野调查机构的数据，2007年昆明商品房平均价格4547元/平米，较上年上涨37.62%。普通住宅、高级住宅、别墅的平均价格为每平米3850元、6751元、8315元，比2006年的3015元、5226元、5360元上涨明显。风之铃调查机构的数据是，2007年商品房年度均价4810元，比上年上涨40.3%，两个数字相差无几。

    二手房交易有价无市

    “从目前我们监测的数据看，1月份商品房销量为7300套，二月份2500套，成交量是否萎缩结论要等三月份数据出来以后才能看出来，因为二月份过年等因素给房地产市场造成影响，不具备参考价值。”周大研说，从自己观察的近期二手房交易情况看，卖方价格依然很高，但是成交量偏低，卖方对市场的信心明显比买方足，造成有价无市。

    “新房销售也是一样，买卖双方进入激烈的心理博弈阶段，一个不愿意低价卖，一个不愿意高价买。”周大研提醒购房者，这种种状态下要购房，一定要看准了项目的信价比，不能盲目贪便宜，“在同一地段下，有的公司是诚心做品牌，楼盘的信价比就高，有的公司虽然价格低，但是房子的绿化率、容积率、材料都不一定是最好的，消费者一定要仔细对比再购买。”

    周大研最后强调，虽然房地产降温已经很明显，但是不等同于亏损和崩盘，因为中国宏观经济长期看好，人民币将继续升值、大部分的人不希望房价大跌、物业税暂时不会出台、对房价影响较大的土地政策不会有革命性的变化，加上城市化、人口红利和户籍制度的改革等稳定房价的原因会继续起作用。

　　□新闻链接

    楼市降价真相:京沪作秀 广州“真摔”

    虽然打折声四起，北京市房价开始出现松动迹象，但上海证券报记者在调查后却发现，北京房价并没有出现明显下降；与北京的情况相似，上海楼市也只是被“拐点”论闪了下腰，虽然市场内的一系列现象以及数据表明上海的房价有下行趋势，但购房者甚至业内人士并没有感觉到；而整体降幅20%、个别房价近腰斩的广州楼市当真是阴云密布。

    房企IPO募资不得用于买地

    在昨日举行的“2008年宏观经济形势与房地产发展态势报告会”上，中国证监会发行部三处负责人发表演讲说，市场传言房地产企业IPO和再融资审核停止并不准确。“房地产企业，目前已经不存在暂停上市审核的情况，也应当不会再出现限制房地产企业的状况。”这位负责人提示了房地产企业融资的审核重点：房地产企业首发过程中凡募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等，将不予核准。（完）(杨抒燕)